«Никто из бравших рублевый кредит не отдавал по две цены квартиры»

• Наталья Литовская, tut.by
• 13.11.2018, 9:13

Стоит ли ждать нового витка девальвации?

Один из аналитиков крупного агентства недвижимости рекомендовал по-дружески: не пишите сейчас о том, что народ разгребает новостройки и по 1300 долларов.

«Часть покупателей выстроили свои схемы и ничего не проиграют. А часть наивных будет локти кусать, когда снова упадут цены, и вас обвинит в том, что вы своими рассказами о хапуне их спровоцировали купить вчера дороже, чем они купили бы завтра», — так звучал совет. По мнению аналитика, те, кто «выстроил схемы», рассчитывают на девальвацию после очередных выборов. Только вот стоит ли ее ждать?

Мнение 1-е. История циклична

Мы нашли человека, который «выстроил схему». Виталий взял кредит в начале 2011 года на «однушку», уже расплатился, а сейчас берет недостающую сумму в кредит на «трешку».

— Уморительно читать доморощенных экспертов, которые пишут: вот возьмешь кредит на квартиру, а за 20 лет отдашь банку три стоимости квартиры. Во-первых, никто не даст вам кредит на целую квартиру, максимум — на половину. А если дадут на целую, то у вас — космические доходы и тогда зачем вам кредит? Во-вторых, давайте будем честными — никто, кто в Беларуси брал кредит в белорусских рублях, не пострадал. Никто не заплатил вдвое больше того, что взял — всех спасала девальвация.

Мой пример: я строил с 2010-го долевым способом «однушку» по 1300 долларов за квадратный метр в эквиваленте. На всю квартиру не хватало своих сбережений, в начале 2011-го банк дал коммерческий кредит под 14 или 16 процентов годовых (уже не помню точно) на сумму, эквивалентную 20 тысячам долларов — тогда это было 70 миллионов рублей. Первые платежи действительно были эквивалентны 350 долларам. Но в том же 2011-м сначала доллары исчезли, а потом случилась трехкратная девальвация. Платеж «сократился» в валютном выражении до 120 долларов в месяц. Но девальвация не стояла на месте, кредит платился с уменьшением суммы, последние платежи в начале этого года были уже по 30 долларов в эквиваленте, впрочем, я последние два года гасил досрочно. А несколько месяцев назад разово погасил всю оставшуюся задолженность по кредиту — отдал 4500 рублей, это 2,25 тысячи долларов. По моим самым грубым подсчетам, в валютном выражении я отдал банку за все время в валюте около 11 тысяч долларов и полностью рассчитался с кредитом.

Сейчас, как и тогда, кредиты привязаны к ставке рефинансирования. Когда ставка взмыла до 30% годовых, самое страшное было бы, если бы банки сказали: в договоре ставка рефинансирования Нацбанка плюс три или пять пунктов — плати 35% годовых. Но в то время взявших кредиты были десятки тысяч семей. Влупи им такие платежи — все бы вышли на площадь. Банки не рискнули поднимать ставки по выданным кредитам. И я уверен — не рискнут никогда.

Сейчас я продал свою «однушку» за 55 тысяч долларов в эквиваленте. Пять тысяч накоплено своих. У меня появилась семья, сын родился, «однушка» для семьи непригодна. Присмотрел «трешку» в одном из ЖК за 89 тысяч. Кредит на 60 тысяч рублей нам дают без проблем, у меня и у жены доходы выше средних по Минску. Ежемесячный платеж — больше тысячи рублей. Это немало. Но давайте вспомним, что у нас каждые три-четыре года девальвация. Лично я уверен, что сложно рассчитываться будет только в первый год.

Мнение 2-е. Банки сделали выводы, халявы больше не будет

Еще один взявший кредит — Игорь. Одолжил у банка до деноминации 330 миллионов под 20% годовых, было это в январе 2013-го. Кредит выбирал частями, так что первый полный платеж, 6,5 миллиона рублей в месяц, выплатил в январе 2014-го. Сейчас ежемесячно отдает — 540 рублей, оставшаяся задолженность — порядка 26 тысяч рублей.

— В момент заключения кредитного договора банк одалживал 38 тысяч долларов в эквиваленте. Максимальные месячные платежи были в начале 2014-го, — 680 долларов в эквиваленте. Через год это было уже 430 долларов в эквиваленте. В 2016-м — около 300 долларов. Навскидку около 24 тысяч долларов я отдал к этому моменту, должен еще 13 тысяч. Но поскольку досрочно гасить кредит пока не позволяют доходы, и когда я смогу гасить досрочно — неизвестно, сложно сказать, сколько я переплачу сверх той суммы, что одолжил мне банк. Но точно не вдвое больше.

Кстати, мне снизили проценты по кредитам — с 20 до 19 в связи со снижением ставки рефинансирования. Но в общем могу отметить: к моменту, когда мне выдали кредит, банки уже были научены девальвациями. И в минус точно не работают уже с 2013-го. Сейчас кредиты дают под 15% при запланированной инфляции в 6%. Думаю, банки точно рассчитали перспективы и курсы.

Мнение 3-е, экспертное. Не будет больше таких девальваций

— Практика показывает, что в стране изменилась денежная политика, — говорит эксперт рынка недвижимости, директор «БЕЛЦТН» Николай ПостолуповM. — Монетарная политика стала жесткой. Нет необходимости в валютных скачках.

Рост цен на новостройки эксперт объясняет не тем, что ожидающие девальваций массово берут кредиты и поднимают спрос на жилье, а тем, что с каждым годом сокращается количество коммерческих новостроек. Тогда как спрос остается стабильным — стабильно высоким.

СПРАВКА: Объемы ввода жилья в Минске в 2018 году составят 720 тысяч квадратных метров. Государственными заказчиками будет построено 260,2 тысячи квадратных метров. Из них 120 тысяч — для очередников. Остальные застройщики построят 442,9 тысячи квадратных метров, или 61% от годового объема.

— В Минске в общую цифру сдаваемых квадратных метров заложены 15% частной застройки. Кто-то коттедж расширяет, кто-то надстраивает — объемы обеспечивают. На долю коммерческого жилья выходит немногим больше 400 тысяч квадратных метров. В год все застройщики возводят 10−12 тысяч квартир. Тогда как 500 тысяч минских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Потребность

— на 50 лет строительства такими темпами. Чтобы ее удовлетворять, нужно строить как минимум полтора миллиона квадратных метров в год в многоквартирных домах.

Значительное снижение количества новостроек ощущают покупатели. Цены растут: если раньше тот же «Тамбаз» предлагал жилье по 850−900 долларов, «вторичка» не могла превышать 1100−1150 долларов. В том числе и «закрытие «Тамбаза» повлияло на то, что застройщики быстро «дошли» до 1200−1300 долларов за квадратный метр.

— Сейчас в Минске реализуют крупные проекты: тот же «Маяк Минска», «Минск-Мир», «Новая Боровая». Нет ощущения, что мало строится.

— Посмотрите внимательно: все проекты рассчитаны на 10−15 лет, — в каждом проекте сдают по два-пять домов в год. Это никак не может удовлетворить спрос. В массиве у Новинок, где должны были строится микрорайоны Северный 1, 2, 3, строительство так и не началось — решили упор делать на бетонные коттеджи.

— То есть 1300 долларов за квадратный метр мы получили из-за сокращения объемов строительства. Но почему люди берут такое дорогое жилье?

— А другого нет. Эмигрировать не у всех получается, как-то зарабатывают тут, дети растут — и жить хотят сейчас, а не когда-нибудь.

— То есть девальвационные ожидания вообще ни при чем?

— Уверен, что сейчас не многие, кто обращается за кредитами, рассчитывают на девальвацию. Кредиты, кстати, не так просто взять — нужно подтверждение доходов и поручители. Если во всем мире берут твою недвижимость в залог, то у нас нужно искать тех, кто, случись что-то, будет выплачивать твои долги. Кроме того, кредиты под 13−15 процентов, случись стабильность — совсем не дешевые. Мечтать о девальвации можно, но мне кажется, люди уже видят: мечты могут не сбыться. А если не сбудутся, то за 10 лет действительно придется отдать банку чуть ли не две с половиной цены.

Еще раз повторюсь: на мой взгляд, последние два года показывают, что лучше не рассчитывать на то, что вдруг правительство снова захочет запустить печатный станок. Даже перед выборами, которые будут осенью.

— Сейчас застройщики получают сверхприбыли?

— Часть коммерческих застройщиков покупали участки на аукционах, оплачивали снос и расселение — это миллионы долларов. Речь идет о прибыли — но не о сверхприбыли.

С учетом объемов строительства и спроса «поствыборного» падения цен не стоит ожидать.

Многолетняя практика показывает, что цена квадратного метра в Минске — это 2,5 средние зарплаты. Собственно, сейчас цена около этой отметки. На эти пропорции можно смело ориентироваться, делая собственные прогнозы по рынку недвижимости на ближайший год.

Наталья Литовская, tut.by