Экспэрт назваў тры сцэнары для рынку нерухомасці ў Менску
- 10.01.2023, 15:20
Адзін добры і два дрэнныя.
Экспэрт па нерухомасці Дзяніс Бетонны распавёў «Белсату» пра тры сцэнары для рынку сталічнай нерухомасці:
- Пра добрыя сцэнары пішуць СМІ, якія засталіся ў Беларусі. Пра дрэнны, працытую аднаго экспэрта, з якім, здаецца, салідарныя ўсе астатнія, «пакуль не хачу пісаць». Гэта значыць, дрэнны сцэнар не выключаюць усе. Ёсць яшчэ трэці сцэнар, які агучыў міністр архітэктуры і будаўніцтва - сверхаптымістычны. З яго і пачнём.
1. Метр у Менску па 1700 рублёў
Міністр архітэктуры і будаўніцтва Руслан Пархамовіч агучыў на тэлеканале «Беларусь 1» наватарскую ідэю: «На мой погляд, кошт звыш 1000 еўраў (за квадратны метр жылля ў Менску) завышаны. Таму што мы дакладна разумеем, колькі каштуюць матэрыяльныя рэсурсы, механізмы, дакладна бачым, колькі каштуе сёння працоўная сіла. Таму, калі ўлічваць толькі гэтыя тры складнікі, яны ў суме, відавочна, меншыя, чым заяўлены часам кошт у забудоўнікаў. Рэальны кошт (у Менску - Рэд.), на мой погляд - ад 1500 да 1700 рублёў для камерцыйнага жылля на канец года. Гэта рэальная, нармальная цана. Для тых, хто мае патрэбу, мы выйдзем на паказчык блізу 1400 рублёў за квадратны метр. Гэта наша столь кошту, які мы самі сабе паставілі на 2023 год».
Можа быць, міністр не ў курсе, але такога кошту ў Менску няма не тое што ў камерцыйных забудоўнікаў - яго няма ў дзяржаўных. Нават для шматдзетных чаргавікоў. Напрыклад, квадратны метр у панэльным 19-павярховіку на Ангарскай каштуе амаль 2000 рублёў, у каркасна-блочным доме на Грушаўскай (дом будуюць для шматдзетных міліцыянераў) - амаль 2800 рублёў. І гэта кошт нармаванай плошчы, гэта значыць, як запэўнівае дзяржзабудоўнік - сабекошт плюс 5% прыбытку.
2. Метр у Менску - на адзнаках 2022 мінус 5%
На гэтым сцэнары сыходзяцца астатнія экспэрты. Пры агаворцы «калі нічога не здарыцца». Наогул нічога. Зусім.
Будзем фіксаваць толькі тыя тэндэнцыі, што былі закладзеныя ў 2022-м. У іх грамадзяне ў першым паўгоддзі па-ранейшаму будуць актыўна купляць нерухомасць, замяняючы ёй валютныя банкаўскія ашчадкі, будуць паляпшаць жыллёвыя ўмовы - у тым ліку з дапамогай зніжаных у кошце крэдытаў.
Але кошты жылля не вырастуць проста таму, што рэальныя даходы насельніцтва не будуць падвышацца, а патаннеў крэдыты пры расце кошту прадуктаў і паслуг будуць па-ранейшаму не вельмі даступныя для асноўнай масы насельніцтва.
Мінус 5 адсоткаў да актуальнай на студзень цаны да канца года дадуць апусцелыя кішэні.
3. Глядзім на Кіеў і Маскву
Гэта той сцэнар, пра які не жадаюць казаць. У ім - афіцыйнае ўступленне Беларусі ў вайну. Мабілізацыя. Трэцяя, магутная хваля адтоку насельніцтва.
Масква дзякуючы мабілізацыі ўжо страціла частку ахвотных будаваць ці купляць жыллё, кошты ў расейскіх рублях аселі, дысконт пры продажы элітнай нерухомасці перасягнуў за 30%. Колькасць угодаў знізілася за год на 10-20% у залежнасці ад тыпу жылля. Паколькі там чакаюць другую, не менш магутную, хвалю мабілізацыі, кошты працягваюць зніжацца. І льготы па іпатэцы не дапамагаюць палепшыць настроі.
Калі ў Менску колькасць угодаў упадзе за год на 20 адсоткаў (з узроўню мірнага года), пры той жа колькасці прапановы ўбачым і квадратны метр ад $900 і ў новабудоўлях, і ў сярэднім кошце ўгоды на другасным рынку.
У Кіеве, які зазнае бамбаванні і перыядычна жыве без электрычнасці, цэны з пачатку вайны аселі на 30%. Але гэтая лічба мала пра што гаворыць, бо попыт упаў у 10 разоў. Пры норме 2000+ цяпер ледзь наскрабаецца 200 угодаў. Рынку, фактычна, няма. Няма продажаў новабудоўляў, бо аддаць грошы ў будаўніцтва яшчэ страшней.
Калі груба перанесці кіеўскія рэаліі на Менск, сярэдні кошт квадратнага метра ва ўгодах на другасным рынку - ніжэйшы за 850, і 110-150 угодаў па куплі-продажы кватэр за месяц. У нагрузку - паралізаваны рынак новабудоўляў.
Увогуле бачым амаль тыя лічбы, што агучыў міністр. Толькі ён казаў аб эканоміі і зразанні даходаў забудоўнікаў. А ў ваюючай краіне стаіць пытанне не эканоміі - выжывання насельніцтва.