Менскі рынак нерухомасці яшчэ не быў у такой сітуацыі, у якую можа патрапіць
- 9.06.2021, 8:33
Карціна вымалёўваецца не зусім аптымістычная.
Эканоміка падае, а паралельна - надзеі насельніцтва на ўмацаваннерэальных даходаў. Трэнд не зменіцца за адзін раз, нават калі зменіцца ўлада. Што будзе, калі эканоміка будзе развівацца ранейшымі тэмпамі? Пра гэта піша экспэрт у жылой нерухомасці Наталля Літоўская для «Свободных новостей».
Што маем: шмат дарагіх будоўляў, мінімум - танных
Камерцыйныя забудоўшчыкі ў апошнія гады выводзяць на сталічны рынак у асноўным «элітку» і жыллё, якое называецца «прэстыж» або «камфорт-клас». З новых за апошнія пару гадоў - жылыя комплексы Парцалянавы, Левада, Мантэрэй, другая чарга Алімпік Парку, Гастэлы, Камфорт парк, Маэстра (на пл. Багушэвіча), Mod house... Комплексы, дзе сярэдні цэннік нават цяпер - 1400 - 2100, і паніжаць яго ніхто не спяшаецца. І вішанька на торце - ЖК Дэпо ад А-100 Дэвелапмент з яго 3 500 даляраў за квадратны метр і абавязковай купляй паркоўкі коштам аднапакаёвай кватэры ў Заводскім раёне Менска.
Нават дзяржаўныя забудоўнікі, якім далі пляцоўкі на кармленне (гэта значыць дазволілі пабудаваць метры на продаж без абмежавання прыбытку), наровяць ўзводзіць нешта накшталт камфорт-класа і коштам «камфорт-класа» - гэта і таўнхаусы ля МКАД, і Пятроўскія верфі, і адзінкавыя дама ў розных (не танных, накшталт вул. Гая, Прытыцкага) лакацыях. Ба=ыццам і цана метра не занадта высокая, але кватэры вялікіх плошчаў, амаль усюды ў нагрузку – абавязак купіць месца ў паркінгу. «Разам» выходзіць зусім не бюджэтна.
Праектаў сярэдняй коштавай катэгорыі, якія будуць працягваць будавацца ў бліжэйшыя тры гады, - на пальцах адной рукі пералічыць: 4 Сезоны, Антонаўскі квартал, на стадыі катлавана - два ЖК на Грушаўцы. Магчыма, у сярэдняй цэнавай катэгорыі будзе новы праект Айран на Чыгуначнай-Мініна.
Эканом-класа яшчэ менш. Дзяржаўныя забудоўшчыкі прапануюць панэльныя дамы ў ЖК Малая Радзіма, камерцыйна анансавалі нядаўна два слупкі-панэлькі «Даступнае жыллё» ў Сцяпянцы «па тысячы». Магчыма, недарагім будзе малаэтажных раён ад МАПІДа («Сонечны-2», цэннік яшчэ не абвяшчалі). І панэльны ЖК на Чыгуначнай ад Віва Кансалт.
А больш анонсаў няма.
Дзяржава паспрабавала.
Камерцыйныя забудоўшчыкі загнаныя ў нявыкрутку. Пад шматкватэрнае будаўніцтва ў апошнія гады зямля ў Менску выдавалася праз аўкцыёны. І ўжо два гады як не было ніводнага аўкцыёну. Не тое, каб зямлі няма (пад будаўніцтва для шматдзетных і сілавікоў знаходзіцца, пад камерцыйнае будаўніцтва для УКБ - таксама). Здаецца, улада не мае жадання ў прынцыпе пакідаць камерцыйных забудоўшчыкаў ў жывых. Можа, толькі парачку сваіх, накшталт Тапас. Ну і Дана з Менск-Мірам ад вельмі прыязных братоў Карычаў.
Ускоснае пацверджанне таму - заканадаўства, якое ўвайшло ў дзеянне ў пачатку года. Нагадаю, на ўсе праекты, дакументацыю на якія не ўдалося ўзгадніць летась, распаўсюджваецца ўказ аб абмежаванні прыбытку пяццю адсоткамі - калі хочаш залучаць дольшчыкаў. Патрэбны прыбытак большы - будуй за свой кошт, і толькі потым прадавай. У гэтай схеме выжыць змогуць толькі асаблівыя - буйныя і вельмі прыязныя да ўлады, пад якія ствараліся і будуць стварацца спецыяльныя ўмовы. Гэта нават ва ўказе прапісана: выключэнні ёсць, выключэнні вызначае дыктатар.
У найбліжэйшыя пару гадоў ніхто ніякага падвоху не адчуе - што будуецца, то будзе дабудоўвацца. Кватэры ў «элітных» дамах купляюцца дрэнна, і, калі ніякіх зменаў не адбудзецца, «элітка» будзе «гамаваць» у будаўніцтве ў чаканні лепшых часоў. Хтосьці пачне спрашчаць праекты, хтосьці нават скіне кошт - будаваць гадамі без танных грошай дольшчыкаў у чаканні міфічнага прыбытку мала хто здольны.
Камфорт-клас таксама не раскупляецца як гарачыя піражкі, але тут забудоўшчыкі маюць надзею, што калі прапанова будзе змяншацца, купяць прапанаванае. Але і тут магчымыя зрухі ў кошце - асабліва калі крэдытаванне нерухомасці канчаткова спыніцца.
Жыллё па 1000-1200 даляраў за квадратны метр і цяпер прадаецца нядрэнна, так што ў дэвелапераў, якія ўклалі ў гэтую суму запланаваны прыбытак, праблем не чакаецца. Ну і ў Даны з Менск-Мірам, сеткі і камунікацыі да якога будуюцца за бюджэтныя грошы, а прыбытак і цяпер, з грубых падліках, больш за 40%, таксама ўсё будзе добра.
На другасным рынку, у сцэнары, калі нічога не мяняецца, дэпрэсія можа толькі нарастаць. Калі «пярвічка» разлічана на людзей з высокімі даходамі, то другасны рынак у асноўнай масе - на ланцужковая ўгоды, калі хтосьці прадае аднапакаёўку, каб купіць двухпакаёўку, або двухпакаёўку, каб набыць тропакаёўку.
Пры зніжэнні даходаў насельніцтва ўвесь ланцужок пачынае эканоміць, і кошты паволі паўзуць уніз.
Восемдзесят адсоткаў тых забудоўшчыкаў, якіх узгадвалі ў першых абзацах, закончаць свае праекты і будуць распрадаваць рэшткі. Хтосьці закрыецца, хтосьці перамясціцца ў рэгіёны, дзе прыбытак не той, але можна паспрабаваць перачакаць і захавацца як бізнэс.
З вялікіх будоўляў яшчэ будзе стаяць з кранамі Менск-Мір (праект даўгі, разлічаны да 2027 года). Магчыма (і ўсё роўна сумняваюся) - будзе пачынацца дарагая жылая частка мікрараёна Паўночны Бераг у раёне Навінак (арабскі праект з сербскім арэолам).
І дакладна будзе з'яўляцца жыллё для некаторых катэгорый чаргавікоў. Фактычна прэтэндаваць на бюджэтную новабудоўлю змогуць толькі «дзяржаўныя людзі» і шматдзетныя.
За тры гады першая хваля з’ехаўшых з палітычных прычын сем'яў ужо ўладкуецца ў краінах, якія іх прынялі, і пачне выстаўляць непатрэбныя ім менскія кватэры на продаж. Наўрад ці гэта націсне на рынак (не такі ўжо вялікі аб'ём нерухомасці ў палітэмігрантаў), але агульны дэпрэсіўны настрой узмоцніць. За тры гады можна чакаць, што дадасца ў пошуках лепшай долі праграмістаў, прадпрымальнікаў, людзей крэатыўных прафесій. Чытай, самых платаздольных, а гэта балюча ударыць па коштах.
Менскі рынак нерухомасці яшчэ не быў у такой сітуацыі, у якую можа патрапіць, калі сапраўды на працягу трох гадоў нічога не зменіцца. І карціна вымалёўваецца не зусім аптымістычная.